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      天津要聞
      “租購并舉”時代,租房市場迎利好--天津住房租賃市場調查2018-02-23

        今年我市《政府工作報告》提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。

        隨著房地產調控“下半場”轉向“租購并舉”,住房租賃成為樓市發展新方向。去年,全國多達250多條房產調控政策在110多個城市頒布,伴隨限購政策和租房鼓勵政策在各地密集出臺,租房市場迎來迅速升溫。去年以來,天津持續加大對住房租賃市場的培育和扶持力度,在市場供給、土地出讓等方面出臺政策扶持,一路亮起“綠燈”。

        當前,天津住房租賃市場現狀如何?隨著政策紅利落地,各路房企資本密集布局,今年天津租房市場發展方向以及政策突破路在何方?近期,本報記者進行了走訪調查。

        多點發力加速

        推進“租購并舉”

        近年來,房地產市場從增量為主逐步過渡到存量為主,由原來購買為主逐步進入到租購并舉。天津人口凈流入量大,住房租賃需求旺盛,租房市場呈現蓄勢待發的態勢。日前,記者從市國土房管局了解到,2017年天津加快培育和發展住房租賃市場,全市新增長期租賃住房2.5萬套、130萬平方米,租賃市場規模持續擴大。截至目前,全市住房租賃市場總規模為50余萬套、3800萬平方米,約為2017年全市新建商品住房和存量住房買賣成交總面積的1.8倍,租賃住房已成為市民解決居住問題的重要方式。

        為加快建立租購并舉的住房制度,自去年以來,我市連續出臺多項政策法規,加快培育和發展住房租賃市場。

        去年6月,市政府出臺《天津市人民政府關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》,明確了全市發展住房租賃市場的指導思想、到2020年發展目標、工作舉措等,為培育和發展我市住房租賃市場奠定了政策基礎。4個月后,市國土房管局印發《關于加強我市房地產經紀機構和住房租賃企業備案管理有關問題的通知》,在全國率先將住房租賃企業納入了房地產主管部門備案管理范圍,對住房租賃企業實行設立備案、變更備案、注銷備案管理,這有利于加強對住房租賃企業的監管服務,促進全市住房租賃市場規范健康發展。

        在保障供地方面,市國土房管局積極開展多樣化供地模式創新,增加租賃住房用地有效供給。去年天津在新出讓住宅用地中,通過“限地價競自持租賃住房”方式,共在29個住宅用地項目中,新增自持租賃住房55萬平方米,約可建設租賃住房1.1萬套。企業自持租賃住房期限與出讓土地使用期限一致,租賃住房持有期間不得分割轉讓、分割抵押。

        同時,一些全國知名品牌住房租賃企業也開始在天津布局,包括利用存量房源改造為集中式租賃住房的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領寓等和開展分散式房源托管業務的我愛我家相寓、蛋殼公寓、青春界等,這些專業化住房租賃企業提供的房源受到租房群體的普遍歡迎。市國土房管局相關負責人表示,中央經濟工作會議提出要大力發展長期租賃,上述機構化、專業化住房租賃企業運營的租賃房源是天津未來長期租賃發展的主要方式之一。

        租賃住房項目建設和企業發展離不開金融科技支持。據了解,由建設銀行天津分行搭建的CCB建融家園住房租賃服務平臺本月正式上線,推出各類房源4000余套,上線房源均經過核驗,確保真實可靠。市國土房管局相關負責人透露,今后由政府進行房源監管的專業住房租賃平臺還將陸續推出,天津房屋租賃市場發展將更加規范。目前,建設銀行天津分行、中國銀行天津分行以及我市融資租賃企業等金融機構均根據自身優勢提出了支持天津住房租賃市場發展的金融舉措,進一步滿足住房租賃市場各主體的資金需求。

        除了金融支持外,近日,天津公安部門針對引進人才出臺的“租房落戶”政策也引發廣泛關注,即符合引進人才條件的可以將戶籍遷入租房地所在的社區。對廣大租房族來說,租房除了有傳統觀念上那種不安定感外,更重要的在于教育、戶籍等公共服務很多與房子綁在了一起。此次,我市這項新政出臺后,將進一步推動以社區戶籍為切入點為租房群眾提供更多配套公共服務。

        隨著這些培育和發展住房租賃市場的政策、舉措陸續推出,目前天津正在形成以供地方式多樣、供應主體多元、供需銜接精準、權益保障有力、金融支持充分為鮮明特征的住房租賃市場“天津模式”。住房城鄉建設部專門編發《天津市積極培育和發展住房租賃市場》簡報,發至國家9部委及各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局),向全國住建系統推廣天津經驗。

        長租公寓風生水起 天津“試水”集中式住房租賃試點

        住房租賃這個曾被房企“棄如敝屣”的微利行業,在政策東風下宛若新生。隨著“租房住”逐漸成為一種新的可接受的生活方式,長租公寓吸引了資本的目光,成為一個看得見的風口,都市白領一族也成為最早一批“嘗鮮者”。

        在海河中游國泰橋旁,棉三創意街區是一片醒目的磚紅色建筑群,其中最高的一座樓在頂層有四個白色大字“天住領寓”。

        劉倩利是地道天津人,她在天住領寓20層租下了一個大單間?!斑@里離我上班的地方很近,房間設計風格和齊全的生活配套都很滿意,管理也很安全?!彼f:“我們公寓里的鄰居有的從單身到結婚一直都住在這?!?/span>

        采訪中記者發現,在這里租房的年輕人超過一半都是天津人。他們為什么會選擇在這樣的長租公寓項目居???

        在劉倩利看來,長租公寓可以滿足新就業大學生、都市白領、異地就業人員、一般家庭等各類群體的居住需求?!拔腋改讣译x這并不遠,現在不少‘90后’工作后都希望能有一個自己獨立的生活空間,而且我現在正在創業,有時候難免加班熬夜,自己出來住也省得父母天天看著擔心?!眲①焕嬖V記者,公寓的租客以青年人為主,她對當前居住環境和生活狀態都很滿意:“我在朋友圈曬我租的房子,有不少朋友打聽,也想來住呢?!?/span>

        在住到這里前,劉倩利也曾租住過普通二手房,但看到長租公寓漂亮的設計風格和酒店式的管家服務,一下子就打動了她?!拔液軡M意這里的環境和安全保障,樓下前臺24小時有人,確保了租戶安全,每周還提供一次專業免費保潔,住著放心又省心。旁邊普通小區雖然月租可能稍低,但加上物業費、寬帶費等,算在一起總成本其實差不多?!?/span>

        天住領寓是我市住宅集團旗下的青年長租公寓品牌,也是天津本土公司注冊的第一個長租公寓品牌。這類集中式住房租賃項目,由住房租賃企業利用自有房產、或通過市場收購或長期租賃整幢房屋,統一裝修配置家具家電后通過市場對外出租。

        “我們的客戶群主要是40歲以下的年輕群體,有一定消費實力,對生活品質有較高要求,也有一定的社交愿望?!碧旖蜃≌瘓F房地產經營有限公司董事長吳鵬告訴記者:“這里的戶型建筑面積在35—114平方米之間,月租金價格在1600—4800元不等,自去年9月10日正式開張納客以來,到12月底入住率已達到60%?!?/span>

        長租公寓風生水起,但盈利仍是難題。吳鵬坦言,天住領寓定位于精品青年公寓,運營壓力非常大,尤其項目所在地目前交通出行方面算不上便利,開業短短幾個月能達到目前的入住率已經超出了預期?!?018年我們的目標是把重資產持有和輕資產運營相結合,把獨立運營和戰略合作相結合,通過把品牌效應做大,盡快擴大規模?!眳蛆i說:“今年我們將打造天住領寓品牌租賃住房運營團隊,實現運營模式標準化、可復制的目的,努力儲備公寓3000間,到2020年在市內六區每個區都要建立天住領寓連鎖店?!?/span>

        據了解,除了天住領寓外,目前還有萬科泊寓、世聯行紅璞公寓、龍湖冠寓等十余家品牌公寓公司已經在天津開展住房租賃業務。由于房源穩定可靠,又有大企業提供的規范管理和諸如免費WIFI、免費定期室內保潔、免費書吧、私人影院、APP預約上門理發、送餐等個性化定制服務,且租金與周邊租房市場租金基本持平,各項目一經上市,即受到租客特別是新就業大學生、新市民等群體的普遍歡迎。據統計,加上往年建設的濱海新區藍白領公寓,目前全市集中式住房租賃房源總量已達到2.9萬套、185萬平方米。

        傳統中介搶奪風口 分散式托管公寓挖掘存量潛力

        除了新興“集中式”長租公寓,在租房市場,通過傳統中介機構租房的人群仍占多數,隨著“80后”、“90后”成為房屋交易和房屋租賃市場的主力,傳統中介機構也在思考如何借助互聯網發展“分散式”托管公寓,站上長租公寓市場的風口。

        早在2012年,長租公寓市場剛剛萌芽,一些傳統中介機構看到這一市場潛力,就開始為客戶提供帶裝修、家具家電的品質租賃房源。這類分散式住房租賃房源,通過個人與專業化住房租賃企業簽訂長期托管合同,向市場提供規范、穩定的長期租賃房源,出租期間由住房租賃企業對房屋實行統一管理。

        2015年7月,我市本土中介機構金樂家集團設立分散托管業務子公司──天津市青春界資產管理有限公司,率先開展房屋資產管理及長租公寓業務發展。目前其在市內六區、環城四區等管理房間規模已達到2700余間、8.1萬平方米,包括公寓、精裝產品等,預計到今年年底實現托管規模10000間。

        2015年12月,我愛我家公司旗下分散式公寓品牌“相寓”宣布進入天津,將其創新的租賃模式及一系列產品的深層次服務帶給天津地區的租客及業主。經過幾年發展,目前相寓已成為天津地區經營房屋量最大的分散式公寓品牌,在管房屋量達到1萬余套。

        “長租公寓出現之前的租房市場,一頭聯系著房東,一頭服務著租客,彼此之間信息不對稱、溝通成本高昂,導致雙方很難同時滿意。房東方面會面臨著租客不固定、租房中間斷檔、不能實現房租最大化的難題,更不用說物品損壞之類的情況時有發生。而在租客方面,則面臨著難以用合適的價格找到滿意的房源、隨時可能被二房東忽悠的風險,使租房行為成為彼此的難題?!碧旖蛭覑畚壹蚁嘣⑹聵I部總經理張亮對記者表示,長租公寓的出現,使這些問題不再折磨雙方?!皬淖饪偷慕嵌瓤?,長租公寓的管理和服務,比原先的租房省心、安心,租客也不用擔心房東隨意漲租或是提前收回房屋;而房東方面,在一次性將房子交由專業中介機構打理之后,月月得到租金,也免去了和租客之間可能產生的爭議?!?/span>

        近年來像相寓這樣新型租賃平臺發展迅速,目前相寓已實現在全國的13個城市管理租賃房源25萬套約50萬間的運營規模?!敖衲?,長租公寓這個行業會很‘熱鬧’,隨著各大品牌企業進入,市場競爭激烈。今后服務運營能力的高低將在很大程度上體現長租公寓的品質和生命力,這就需要更加細化的服務標準以及高效的管理流程去支持?!碧旖蛭覑畚壹腋笨偨浝砻喜ū硎荆骸敖衲晡覀冾A期天津租賃市場將呈現穩中向好的走勢,因此計劃通過提升管理和服務,讓更多普租業主了解和接受長期托管服務,到2018年年底前相寓在天津的整租房屋套數爭取達到30000套?!?/span>

        2018天津租房市場展望

        四方面政策

        或將有新突破

        在租房市場迅速擴容的整體發展趨勢下,今年天津培育和發展住房租賃將在哪些方面尋求突破?還會出臺哪些具體的鼓勵政策?

        記者采訪了市國土房管局相關負責人。據介紹,2018年,天津培育住房租賃市場將緊緊圍繞推動我市經濟高質量發展這一目標,進一步完善住房租賃市場“天津模式”,加快建立租購并舉住房制度,更好服務京津冀協同發展,更好支持我市“一基地三區”建設,更好保障智能科技產業人才安居,更好實現全體人民住有所居。為此,我市將從四方面發力培育和發展住房租賃市場。

        ●大力發展住房租賃市場特別是長期租賃,全市今年計劃新增長期租賃住房2.8萬套、190萬平方米。

        今年,我市將繼續加大新建租賃住房用地供應,優化項目布局,配建自持租賃住房和純租賃住房項目重點建設在中心城區等人口密集區、商務集聚區及交通便利的地鐵、公交站點周邊等租賃住房需求集中區域,促進供需平衡;訂單式租賃住房重點建設在智能高科技園區、濱海新區國家軍民融合創新示范區、中歐先進制造業產業園等高端就業密集區域,以需定建,精準對接引進的先進制造業、智能科技產業等企業單位,注重提高租賃住房服務品質,充分滿足人才多元化居住需求,促進職住平衡。

        引導專業化住房租賃企業通過收購、長期租賃、改造等多種形式,利用存量房屋,開展集中化、規?;L期住房租賃業務。鼓勵個人將自有住房提供給專業化住房租賃企業,并與其簽訂合同,建立長期穩定的租賃關系。通過提高住房補貼額度、擴大住房補貼受益面、擴大出租人補貼范圍等措施鼓勵中低收入住房困難家庭市場租房。鼓勵房地產開發企業將自持租賃住房批量提供給區政府或區政府委托的公租房運營機構并面向符合住房保障條件家庭出租,也可直接出租給住房保障家庭。

        ●保護租賃利益相關方合法權益。

        今年,我市將為租房群體提供積分落戶、子女入學、醫療衛生等基本公共服務,保障租房群體權益。修訂住房租賃合同示范文本,進一步規范租賃雙方權利義務,依法保護租賃雙方特別是承租人合法權益。改革住房租賃合同線下簽訂、現場備案方式,實行住房租賃合同網上簽訂、網上備案,為住房租賃交易提供高效、便捷、規范的服務保障。

        ●支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

        市國土房管局表示,今年將全力支持房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務,引導相關國有企業轉型為住房租賃企業,積極對接國內大型專業化住房租賃企業和服務平臺,鼓勵其在我市拓展住房租賃業務,加快企業匯聚,增強我市住房租賃產業核心競爭力。鼓勵金融機構創新住房租賃金融支持模式,研發金融產品,為住房租賃企業提供全周期金融支持和資產證券化等產品服務促進企業發展。

        ●加快構建住房租賃“服務+監管”一體化信息平臺。

        充分運用互聯網、大數據、云計算、人工智能與住房租賃發展深度融合,打造“互聯網+住房租賃”的新模式,按照“1+N”(一個監管平臺+N家住房租賃互聯網信息服務平臺)的思路打造我市住房租賃“服務+監管”一體化信息平臺。及時公布住房租賃市場主體“紅名單”“黑名單”,形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。逐步推動平臺與公積金提取、居住證申領、積分落戶等其他部門系統互聯互通,形成服務租房群體的閉環回路,為租房群體一站式辦理相關業務提供便捷。


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